Эксклюзивный договор на рынке недвижимости. Можно ли его оспорить?

В настоящее время многие агентства недвижимости заключают со своими клиентами так называемые «эксклюзивные договоры» (лат. excludo – исключать, отказывать, препятствовать, делать невозможным).

Смысл такого договора сводится к тому, что собственник недвижимости предоставляет определенному агентству исключительное право на осуществление действий по продаже данной недвижимости. Собственнику запрещается привлекать к продаже других агентов или продавать данный объект недвижимости самостоятельно. Если собственник продает недвижимость без участия «эксклюзивного агента», на него налагаются штрафные санкции и оплата услуг по «эксклюзивному договору» (даже если он ими не пользовался).

Таким образом, возникает дилемма. С одной стороны, «эксклюзивные договоры» отлично защищают интересы агентств и позволяют продавать недвижимость без конкуренции со стороны других агентств и даже самих собственников. С другой стороны, подобные договоры содержат элементы нарушения права собственности, закрепленного Конституцией (ст. 41). Ведь право собственности состоит из правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, а «эксклюзивный договор» как раз ограничивает правомочие гражданина по свободному распоряжению своим имуществом. Кроме того, большие сомнения вызывает обязанность нести по договору ответственность за вполне правомерные действия по продаже своей собственности. А также небесспорна необходимость оплачивать услуги, которые фактически не предоставлены.

В общем, легитимность «эксклюзивных договоров» вызывает у меня существенные сомнения. Однако, такие договоры уже успели приобрести на нашем рынке недвижимости значительную популярность, и даже оцениваются отдельными организациями риэлторов как благотворные.

Агентство недвижимости может оказывать собственнику услуги по продаже недвижимости: предоставлять консультации, помогать в поиске контрагента, и т.п. Но агентство недвижимости не имеет права вмешиваться в правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Если заключен договор, в котором ограничивается свобода распоряжения собственностью, такой договор противоречит закону и является недействительным (ничтожным) с момента заключения (ст. 203, 215 ГК). В этом случае, признание такого договора недействительным в суде не требуется. Можно считать, что договора вообще не существует.

Олег Сикорский – лауреат Всеукраинского конкурса

«Юрист года 2007». Автор 4 книг и более

100 публикаций на темы философии, юриспруденции,

 рынка недвижимости. Разработчик крымской

мультилистинговой системы «REM Navigator».